Das Immobilienportfolio der Zukunft

Der neue gesellschaftliche Megatrend hat einen Namen: Nachhaltigkeit. Längst sind daraus auch neue Ansprüche an Unternehmen aller Wirtschaftszweige entstanden. Zusammenfassen lassen sich diese Anforderungen mit dem Kürzel ESG. Hierbei steht das E für Environmental (Umwelt) und beinhaltet Themenbereiche wie Ressourcen, Energie und Klima. Bei S (Soziales) sind Aspekte wie Gesundheit, Sicherheit und Fairness eingeschlossen. G für Governance (Unternehmensführung) fokussiert Bereiche wie Korruption, Reputation und Compliance. Neben den sozialen und unternehmenspolitischen Anforderungen ist es vor allem der Umweltaspekt, der Akteure aus der Immobilienwirtschaft betrifft. Das hat folgenden Hintergrund: 35 Prozent des Energieverbrauchs und 32 Prozent der CO2-Emissionen entfallen auf Gebäude. Gleichzeitig sind mehr als 30 Millionen Wohnungen (rund 81 Prozent) in Deutschland älter als 30 Jahre und verfügen voraussichtlich über keinen ausreichenden energetischen Zustand. Dem entgegen steht das Ziel der Bundesregierung, bis 2045 treibhausgasneutral zu sein. Zu diesem Zweck wurden im Rahmen der Änderung des Klimaschutzgesetzes im August 2021 die Klimaschutzvorgabensignifikant verschärft.

Unter Berücksichtigung vorstehender Punkte besteht unter anderem für Bestandshalter klassischer Mehrfamilienhäuser Handlungsbedarf – zum Beispiel einen Modernisierungspfad für jedes einzelne Gebäude im Portfolio zu bestimmen. Hierbei steuert der Staat das Verhalten gezielt durch Förderung und Strafe. Auf der einen Seite wird energieeffizientes und umweltfreundliches Bauen beispielsweise durch Förderkredite der KfW oder Investitionszuschüsse des BAFA unterstützt. Auf der anderen Seite wurde im Januar 2021 die CO2-Steuer eingeführt, welche auch die Dekarbonisierung im Zuge der Bewirtschaftung von Immobilien beschleunigen soll. Dabei gilt: Je höher der CO2-Ausstoß durch das Heizen mithilfe von Öl oder Gas ist, desto höher fällt die Steuerlast aus. Die zusätzlichen Kosten können Stand heute vollständig auf den Mieter umgelegt werden, was zu einem merklichen Anstieg der Mietnebenkosten führt. Da die Steuerlast je Tonne CO2 von aktuell 30 Euro bis zum Jahr 2025 sukzessive auf 55 Euro angehoben werden soll, wird das Mieten in energetisch ineffizienten Wohngebäuden kurz- bis mittelfristig unattraktiver.

Die Umsetzung von effizienzsteigernden Maßnahmen ist mit Hürden verbunden. Wesentliche Aspekte sind Unsicherheit, fehlendes Vertrauen, Komplexität der Baumaßnahmen und insbesondere die Verfügbarkeit von fähigen Energieberatern und Bauingenieuren. Aufgrund der Vielzahl an Vorteilen, die mit einer Modernisierung einhergehen würden, empfiehlt es sich jedoch, diese Hürden zu überwinden. Demnach steigern die betreffenden Baumaßnahmen die Attraktivität von Wohngebäuden bei Mietern, potenziellen Investoren sowie finanzierenden Banken. Gleichzeitig wird einer beschleunigten Abnutzung und Werterosion vorgebeugt. Es bleibt festzuhalten, dass an der ESG-konformen Umgestaltung des Immobilienportfolios in Zukunft kein Weg vorbeiführen wird. Vielmehr ist zu erwarten, dass zusätzliche Maßnahmen auf EU- und Bundesebene geschaffen werden, um den Handlungsdruck aufseiten der Eigentümer weiter zu steigern. Ein frühzeitiges Beschäftigen mit dieser Thematik erscheint demnach sinnvoll. Erstgespräche dazu sind Bestandteil der Immobilienberatung der Weberbank.