Wie geht es weiter am Berliner Wohnimmobilienmarkt?

Sie haben in den letzten Jahren eine Immobilie in Berlin gekauft? Herzlichen Glückwunsch, Sie dürften alles richtig gemacht haben. Laut aktuellen Zahlen des Berliner Gutachterausschusses haben sich beispielsweise die mittleren Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser zwischen 2011 und 2016 mehr als verdoppelt (+109%). Ähnliches gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser (+ 80%) und Eigentumswohnungen (+ 71%).

Immer häufiger wird nun aber die Frage gestellt, wie es auf absehbare Zeit weitergehen wird. Bleibt die Dynamik der vergangenen Jahre erhalten  oder haben wir den Zenit erreicht und müssen eher mit stagnierenden oder sogar fallenden Preisen rechnen? Für große Aufregung hat in diesem Zusammenhang der Beitrag des Empirica-Experten Prof. Dr. Harald Simons im Rahmen des Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) gesorgt. Er hält Preisrückgänge von 25-30 Prozent innerhalb der nächsten fünf Jahren in Berlin für möglich und führt dies auf geringere Wachstumsraten bei der Zuwanderung, die steigenden Neubauzahlen und die im Vergleich zu den Kaufpreisen zurückbleibende Entwicklung der Neuvertragsmieten zurück. Sollten wir uns deshalb nun verstärkt Sorgen machen?

Fest steht, dass Berlin nach wie vor ein interessanter Standort für viele Menschen und Unternehmen ist und weiterhin wachsen wird. Es zeichnet sich aber ab, dass die hohen Bevölkerungszuwachsraten der letzte Jahre nachlassen werden. Auch die Berliner Senatsverwaltung hat das erkannt und ihre Bevölkerungsprognose im Juni nach unten korrigiert. So rechnet man für das Jahr 2030 nicht mehr mit vier Millionen Einwohnern, sondern mit 3,85 Millionen. Eine geringere Nachfrage, bei gleichzeitig steigendem Angebot von Wohnraum, kann mittel- bis langfristig auch auf die Preise von Immobilien wirken.

Ein weiteres Risiko, welches Druck auf die Immobilienpreise ausüben kann, liegt in einer möglichen Verschärfung des Mietrechtes durch den Gesetzgeber. Im aktuellen Bundestagswahlkampf hat die Wohnungspolitik bereits einen besonderen Fokus erhalten. Das bisher stumpfe Schwert der Mietpreisbremse könnte geschärft werden, indem die Offenlegungspflicht der Vorvertragsmiete gesetzlich verankert wird. Zudem gibt es Diskussionen darüber, ob der Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von den vergangenen vier auf die letzten acht Jahre erhöht werden sollte. Das hätte zur Folge, dass die Mieten aufgrund des rechnerisch reduzierten Mietspiegels sogar wieder sinken würden. Ob sich dann die teilweise ambitionierten Quadratmeterpreise noch rechtfertigen lassen, bleibt zumindest abzuwarten.

Natürlich gibt es nach wie vor gute Gründe in Berliner Wohnimmobilien zu investieren. Die aufgeführten Beispiele zeigen aber auch deutlich auf, dass das Investment in eine Immobilie kein Selbstläufer ist. Wir empfehlen unseren Kunden daher – genau wie bei Wertpapierinvestitionen – Entwicklungen zu beobachten und sich regelmäßig mit unseren Immobilienexperten zu beratschlagen, um gegebenenfalls auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können.