Reformbedürftig

Gut zu wissen
Juni 2022

Autor: Michael von Arps-Aubert
Michael von Arps-Aubert ist Steuerberater, Fachberater für internationales Steuerrecht und Co-Geschäftsführer der Steuerrechts­gesellschaft von Arps-Aubert + Partner.

Die neue Grundsteuer kommt. Und damit steht eine Herkulesaufgabe an: Alle Grundstücke in Deutschland sind neu zu bewerten – und das sind immerhin rund 36 Millionen.

Die Grundsteuer, dessen Aufkommen alleine den Kommunen zufällt, gehört zu den ältesten direkten Steuern und wurde ursprünglich als kirchlicher und grundherrlicher Grundzehnt und Grundzins eingetrieben. Trotz diverser Anpassungen und des 1951 erlassenen Grundsteuergesetzes, ist die Berechnung inzwischen absolut reformbedürftig und wird nun grundlegend neu aufgesetzt. Mit Urteil vom 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass das derzeit noch geltende Bewertungsverfahren durch Ansatz von Einheitswerten unvereinbar mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes ist. Ursächlich dafür sind erhebliche Wertverzerrungen, die daraus resultieren, dass immer noch Wertverhältnisse aus den Jahren 1935 (Ost) bzw. 1964 (West) zugrunde gelegt werden. Später errichtete Gebäude gelten damit bis heute als „Neubau“, da seitdem eingetretene Wertminderungen nicht berücksichtigt werden. Im Ergebnis sind die Belastungsunterschiede bei der Grundsteuer heute sehr hoch und stehen häufig in keiner Relation mehr zu den Grundstückswerten.

Die Berechnung ist also dringend reformbedürftig, was nun eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in Deutschland notwendig macht. Hierfür hat der Gesetzgeber als Grundlage die Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 festgeschrieben. Auf Basis dieser Werte wird die neue Grundsteuer berechnet und gilt dann erstmals ab 2025.

Wie funktioniert die neue Grundsteuer?

Die Festsetzung der neuen Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:

1. Feststellung des neuen Grundsteuerwerts auf Grundlage der Wertverhältnisse am 1. Januar 2022 durch das Finanzamt.
2. Anwendung der neuen Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert. Zu diesem Zweck erteilt das Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid. Da sich gegenüber der bisherigen Rechtslage deutlich höhere Grundsteuerwerte ergeben werden, wurde die Steuermesszahl auf 0,34 Promille abgesenkt. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl nur 0,31 Promille.
3. Erteilung des Grundsteuerbescheides 2025 durch die Gemeinde nach Bekanntmachung des Hebesatzes durch Anwendung (Multiplikation) des Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag.

Welche Erklärung muss beim Finanzamt abgegeben werden?

Damit das Finanzamt den Grundsteuerwert festsetzen kann, haben alle Grundstückseigentümer für jedes Grundstück in der Zeit vom 1. Juli bis 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung auf den 1. Januar 2022 abzugeben. Die Abgabepflicht besteht auch, wenn das Finanzamt den Eigentümer nicht persönlich anschreibt, sondern durch öffentliche Bekanntmachung zur Erledigung auffordert (so zum Beispiel im Land Berlin).

Wie wird bewertet?

Unbebaute Grundstücke

Für unbebaute Grundstücke (Grundstücke ohne benutzbare Gebäude) ermittelt sich der Grundsteuerwert durch Anwendung des Bodenrichtwerts auf die Grundstücksgröße. Ein ggf. vom zu bewertenden Grundstück abweichender Entwicklungszustand zum Richtwertgrundstück wird durch pauschalierte Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Bebaute Grundstücke

Das Bundesmodell:

Das Bundesmodell gilt für Grundstücke in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Es orientiert sich für Wohngrundstücke an einem vereinfachten Ertragswertverfahren und für Nichtwohngrundstücke am Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren gilt damit für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen. Dabei erfolgt eine Kapitalisierung der Miete mit einem Vervielfältiger und der Bodenwert wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgezinst. Anzusetzen ist eine pauschalierte „Listenmiete“, die je nach Mietniveaustufe angepasst wird. Für Garagen und Carports beträgt die Listenmiete einheitlich 35 Euro pro Monat.

Für die Erstellung der Feststellungserklärung werden diverse grundstücksbezogene Daten benötigt, insbesondere Angaben zur Gemarkung, zu Flurstücken, das Baujahr (falls nach 1948 erbaut) und die Grundstücksgröße. Die zudem notwendige Angabe der Wohnfläche ist bei Mietshäusern nach der Größe der einzelnen Wohnungen aufzuteilen, und zwar je nachdem, ob die einzelne Einheit unter 60 qm, zwischen 60 und unter 100 qm, oder 100 qm und größer ist. Einfluss auf die Bewertung hat auch, falls es in der Vergangenheit eine Kernsanierung des Gebäudes gegeben haben sollte.

Für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke gilt das Sachwertverfahren. Ausgangsgröße hierbei ist die Brutto-Grundfläche des Gebäudes, die die Außenmauern, Kellerräume etc. umfasst und damit deutlich größer als die Wohnfläche ist.

Abweichende Ländermodelle:

Eine Länderöffnungsklausel ermöglicht den Bundesländern, statt des Bundesrechts eigene Länderlösungen zu beschließen und anzuwenden. Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Hamburg (Wohnlagemodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) haben hiervon Gebrauch gemacht, was die Neubewertung leider zusätzlich verkompliziert.

Gewinner und Verlierer

Da die hebeberechtigten Gemeinden erst im Jahr 2024 auf Basis der dann vorliegenden Datenlage zur Neubewertung über eine Anpassung der Hebesätze entscheiden, werden die Grundsteuerbescheide frühestens in zwei Jahren versendet. Die individuell auf ein Grundstück entfallende Grundsteuer lässt sich damit heute leider nicht berechnen. Erklärtes Ziel ist eine „Aufkommensneutralität“. Da dies summarisch zu verstehen ist, wird es Grundstücke geben, deren Steuerbelastung sinkt, bei anderen wird sie jedoch höher ausfallen als bisher. Betroffen dürften hiervon vor allem Altbauten in guten Wohnlagen sein.

Was einfach klingt, kann also im Einzelfall sehr kompliziert sein. Zwar kann jeder die Feststellungserklärung über das ELSTER-Portal selbst erstellen und an die Finanzverwaltung übermitteln, gleichwohl empfiehlt es sich, in Zweifelsfragen einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Michael von Arps-Aubert
Steuerberater, Fachberater für Internationales Steuerrecht
www.arps-steuerberater.de