Umdenken in der Wohnungsfrage

Gut zu wissen
Juni 2019

Autor: Magnus Andres
Magnus Andres ist Leiter der Abteilung Immobilien & Finanzierungen der Weberbank. Er studierte Betriebswirtschaftslehre an der Freien Universität Berlin mit dem Schwerpunkt Bankbetriebslehre. Seit 1995 ist er bei der Weberbank im Bereich Finanzierungen tätig.

Viele unserer Kunden sind verunsichert, was Investitionen in Berliner Wohnimmobilien angeht. Ausweitung von Milieuschutzgebieten, Mietpreisbremse, Mietendeckelung oder Enteignungen – allesamt Vokabeln, die die Stimmung in der Stadt anheizen, die Investoren aber nicht gerne hören.

In der Debatte haben sich bereits unzählige Akteure zu Wort gemeldet, gerade das Thema Enteignungen hat viele Zeitungsseiten gefüllt. Fraglich ist, ob damit Wohnungsnot und steigende Mieten in Berlin erfolgreich bekämpft oder womöglich nur Wirkungen statt Ursachen bekämpft würden. Sind steigende Mieten eine Naturgewalt, der wir ohnmächtig gegenüberstehen? Statt die Konfrontation zwischen den Beteiligten des Immobilienmarkts zu fördern, sollte ein Umdenken stattfinden, um letztlich den Markt sich selbst heilen zu lassen.

Mieter möchten (weiter) in Berlin wohnen – bezahlbar. Und die Stadt lebt gerade von der typischen Mischung unterschiedlichster Menschen auf engem Raum. Aber ist es nicht logisch, dass Preise steigen, wenn alle innerhalb des S-Bahn-Rings wohnen wollen? Ist Berlin nicht auch lebenswert in den äußeren Bezirken? Mit einer guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sind Wohnen und Arbeiten in ganz Berlin gut möglich. Hier ist die Stadt gefragt, Verkehrsplanungen nicht nur bis zum Stadtrand voranzubringen, sondern auch mit den Umlandgemeinden Konzepte eines Verflechtungsraums anzugehen.

Dass Kapitalanleger angesichts stark gestiegener Preise über zu erzielende Renditen nachdenken, ist verständlich. Muss ich mich als Immobilieninvestor aber deshalb aus dem Marktgeschehen heraushalten? In dieser Marktphase kann ich mich viel mehr um die Schaffung neuen Wohnraums kümmern, zum Beispiel durch Dachgeschossausbauten oder Aufstockungen. Da der hohe Anteil für Bodenkosten entfällt, rentieren sich die Baukosten über die Miete für neue Wohnungen im Vergleich zu einem Neukauf viel besser.

Auch das Land ist gefragt. Anstatt bestehenden Wohnraum per Vorkaufsrecht von einem zum anderen Eigentümer zu verschieben, ist dringend Neubau erforderlich. Dabei sollte Berlin nicht nur Know-how und Kapazitäten seiner Wohnungsgesellschaften nutzen, sondern auch landeseigene unbebaute Grundstücke privaten Bauherren und Genossenschaften zur Verfügung stellen. Als Gegenleistung für diese Subventionierung der Gestehungskosten können die Mieten für Teile der Neubauten entsprechend niedriger liegen. Dieses sogenannte Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung gibt es bereits im Einzelfall; es sollte weitaus intensiver angewendet werden.

Und schließlich die Bauträger: Baukosten steigen durch Preissteigerungen bei den Materialien, aber auch durch höhere Anforderungen an Planungs- und Genehmigungsprozesse. Dies verteuert Mieten; die sogenannte Kostenmiete, also der Preis, der verlangt werden muss, um die Kosten für die Erstellung von Wohnfläche zu decken, steigt. Aber inzwischen ist es möglich, über vorgefertigte Bauelemente, serielles Bauen oder digitale Planungsprozesse deutlich günstiger zu bauen.

Wird ein Umdenken bei allen Beteiligten erreicht, so kann wirkungsvoll Wohnraum geschaffen werden. Dann kann das Angebot der Nachfrage eher gerecht werden, was nach dem Gesetz der Märkte zu einer Entspannung der Mietpreisentwicklung führt. Eine polarisierende Diskussion über staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt wäre somit hinfällig.