Heiß diskutiert: die Zukunft der Familien-KG

Heiß diskutiert: die Zukunft der Familien-KG

In dem Regierungsentwurf für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, dass die Grunderwerbsteuerbefreiungen für Personengesellschaften ab dem Jahr 2024 entfallen. Was das für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer konkret bedeutet, lesen Sie aus aktuellem Anlass in diesem „Nachgefragt“-Gastbeitrag von Rechtsanwalt und Notar Dr. Gereon Windelen, Berlin.

Die Übertragung von Immobilien auf eine Familien-KG droht nach dem aktuellen Regierungsentwurf erheblich teurer zu werden. Können Sie uns die Hintergründe erläutern?

Hierzu muss ich zunächst die aktuelle Gestaltungspraxis bei Übertragungen von Immobilien auf eine Familien-KG erläutern.

Ausgangspunkt: Steuerfreie Veräußerung möglich

Viele Mandanten haben in den Jahren vor dem großen Immobilienboom, also insbesondere in den Jahren 2009-2013, Immobilien erworben. Sie können sich jetzt über einen großen Wertzuwachs freuen. Gegenüber dem Kaufpreis hat sich der Wert in der Regel verdoppelt, wenn nicht verdreifacht, auch wenn die Werte jüngst wieder etwas gesunken sind.

Dieses Glück wird jedoch durch zwei Umstände getrübt. Durch die Wertentwicklung steckt sehr viel Eigenkapital in der Immobilie. Dieses Eigenkapital würde der Eigentümer oft gerne anderweitig nutzen, für andere Investitionen oder auch für private Anschaffungen, etwa eine Ferienimmobilie. Zudem ist die Abschreibung wegen des seinerzeit niedrigen Anschaffungswertes sehr gering, sodass den Mieteinnahmen nur eine geringe Abschreibung gegenübersteht und die Mieten daher größtenteils zu versteuern sind.

Diesen beiden Umständen kann begegnet werden durch die Veräußerung, sei es durch eine echte Veräußerung an einen Dritten, oder aber die „interne“ Veräußerung durch Übertragung an eine Familien-KG, bei der die Gesellschafter aus Familienmitgliedern bestehen.

Die externe Veräußerung kommt für viele Bestandshalter nicht in Betracht, da sie sich von ihrer Immobilie, die sie kennen und in die sie viel investiert haben, nicht trennen möchten. Zudem wissen sie nicht, wie sie die erheblichen Beträge in dem derzeit volatilen Marktumfeld dann anderweitig investieren sollen.

Derzeit favorisierte Lösung: Übertragung auf eine Familien-KG

In der Regel die bessere Lösung ist die Veräußerung der Immobilie an eine Familien-KG, bei der also eigene Angehörige, in der Regel die eigenen Kinder sowie der Ehepartner, die Gesellschafter sind.

Da es sich in der Ausgestaltung um einen normalen Grundstückskaufvertrag handelt, ist die Bankfinanzierung regelmäßig kein Problem, zumal der Übertragende selbst in der Regel persönlich haftender Gesellschafter der Kommanditgesellschaft ist, die Bonität der KG also außerordentlich gut ist. Und wegen der hohen Anschaffungskosten zum Verkehrswert erhöht sich die jährliche Abschreibung beträchtlich, was die Rentabilität der Immobilie nachhaltig steigert, sogenanntes „Step-up“.

Hinweis: Hinsichtlich der möglichst vorteilhaften Bemessung des Kaufpreises, dessen Aufteilung auf Grundstück und Gebäude sowie der Restnutzungsdauer des Gebäudes empfiehlt sich die Begleitung durch einen Gutachter.

Außerdem ist die Veräußerung einer Immobilie in eine Familien-KG ein sehr guter Weg, um Vermögen in die nächste Generation zu übertragen. Durch die erhebliche Bankenfinanzierung des Kaufpreises ist das Eigenkapital, das die Angehörigen aufbringen müssen, recht gering. Oftmals reichen hierfür die beträchtlichen Freibeträge bei der Schenkungssteuer aus.

Derzeitiger Vorteil: Grunderwerbsteuerfreiheit

Ein ganz wesentlicher Vorteil dieser Gestaltung ist bisher, dass diese Veräußerung bzw. dieser Immobilienerwerb durch die Familien-KG ohne Entstehung von Grunderwerbsteuer umzusetzen waren. Dies beruht auf § 5 GrEStG. Dieser besagt im Ergebnis, dass Angehörige, die bei direktem Erwerb der Immobilie innerhalb der Familie keine Grunderwerbsteuer bezahlen müssten, dies auch dann nicht müssen, wenn sie als Gesellschafter einer Immobilien-KG die Immobilie erwerben.

Diese Grunderwerbsteuerfreiheit für eine Übertragung von Immobilien auf eine Familien-KG soll nun zum 1.1.2024 entfallen.

Beabsichtigte Rechtsänderung zum Jahresende 2023

Zum 1.1.2024 tritt das sogenannte Gesetz zur Modernisierung von Personengesellschaften (Mopeg) in Kraft. Teil dieses Gesetzes ist, dass das Gesellschaftsvermögen nicht mehr als Gesamthandsvermögen betrachtet wird.

Äußerst unangenehme Folge dieser neuen Betrachtung des Gesellschaftsvermögens ist, dass der oben bereits erwähnte Tatbestand der Grunderwerbsteuerbefreiung in § 5 des GrEStG nicht mehr eingreift, sodass die Übertragung der Immobilie auf eine Familien-KG genauso steuerpflichtig wird wie an familienfremde Dritte.

Durch diese neue Grunderwerbsteuerpflicht wird somit die oben geschilderte, äußerst günstige Gestaltung erheblich uninteressanter.

Was ist zu tun: Unverzüglich tätig werden

Wer also Bestandshalter einer Immobilie ist, bei der die Zehnjahresfrist verstrichen ist und demnach eine steuerfreie Veräußerung möglich ist, der aber nicht fremdveräußern möchte, sollte sich unverzüglich darum kümmern, diese „interne“ Veräußerung umzusetzen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass die Schaffung der erforderlichen Struktur, insbesondere die Errichtung der Familien-KG mit minderjährigen Kindern, eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt.

Von Dr. Gereon Windelen, Rechtsanwalt und Notar bei Windelen und Partner, Berlin
www.windelenpartner.de

Bei Personenbezeichnungen und personenbezogenen Hauptwörtern wird im Artikel die weibliche oder die männliche Form verwendet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für alle Geschlechter, die Wahl beinhaltet keine Wertung.