Der Neubau ist tot, es lebe der Neubau?

HABEN SIE SICH AUCH SCHON GEFRAGT, was mit dem Neubau in Berlin los ist? Müsste er nicht boomen angesichts des hohen Bedarfs an Wohnraum und des verbreiteten Wunsches nach mehr Energieeffizienz? Für Kapitalanleger ist die Investition in neu gebaute Wohnimmobilien nicht nur wegen der attraktiven Erstvermietung interessant. Schließlich sind Neubauten nicht so stark von den umfangreichen Regulierungen betroffen, die für Bestandsimmobilien gelten. Ein Neubau bietet Investorinnen ein hohes Maß an Sicherheit und schützt vor bösen Überraschungen – es gibt keinen Instandhaltungsstau, und die erste Eigentümergeneration wird von umfangreichen energetischen Sanierungen wahrscheinlich verschont bleiben. Gesetzliche Gewährleistung, sorgfältige Bauabnahme durch erfahrene Sachverständige und zusätzliche Garantien des Bauträgers bis zur Übernahme der Erstvermietung schaffen Sicherheit. Und in Berlin stehen moderne Wohnungen bei Mietern besonders hoch im Kurs.

Doch leider haben die stark gestiegenen Baukosten, die plötzliche Zinswende und letztlich auch politische Unsicherheiten zu einem Rückgang des dringend benötigten Wohnungsbaus geführt. Baulandknappheit, Material- und Personalengpässe sowie ein enormer bürokratischer Aufwand erschweren die Projektentwicklung. Zu Ostern gab es nun endlich gute Nachrichten. Nach langem politischen Tauziehen wurden alle Hürden genommen. Der Bundesrat stimmte dem vom Vermittlungsausschuss überarbeiteten Entwurf des Wachstumschancengesetzes zu, mit dem unter anderem der Neubau aus seinem Dornröschenschlaf geweckt werden soll. Das am 22. März verabschiedete Gesetz soll Impulse für mehr Wohnraum und Investitionen geben. Die von Bundestag und Bundesrat beschlossene Fassung beinhaltet ein Steuersparpaket für Vermieterinnen.

WAS SOLLTE MAN IN DIESER HINSICHT JETZT WISSEN?
Es kommt zur Wiedereinführung der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) für Wohngebäude, mit der fünf Prozent der Investitionskosten für neu errichtete Wohngebäude abgeschrieben werden können – rückwirkend zum 1. Oktober 2023. Zwar wurde von den ursprünglich geplanten sechs Prozent abgewichen, dafür aber auf die Baukostenobergrenze verzichtet. Die Regelung ist befristet und gilt, wenn der Bau oder der Kauf der Immobilie in der Zeit zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Dabei soll mindestens ab dem Effizienzstandard 55 gebaut werden. Selbst genutzte Immobilien sind ausgenommen.

WAS BEDEUTET DAS FÜR IMMOBILIENINVESTOREN?
Grundsätzlich wird zwischen dem Boden- und dem Gebäudewert unterschieden. Die Abnutzung des Gebäudeanteils kann steuerlich abgesetzt werden. Bisher galt für neu erbaute Immobilien die lineare Abschreibung von drei Prozent. Zukünftig sind es fünf Prozent – allerdings degressiv. Das bedeutet rechnerisch, dass die fünf Prozent immer auf den Restwert zu berechnen sind. Ein Wechsel zur linearen Abschreibungsmethode und die Kombination mit der Sonderabschreibung nach 7b EStG sind ebenfalls möglich.

Die neuen Möglichkeiten führen zu Steuerrückflüssen, die eine schnellere Refinanzierung der Investitionen bei guter Rendite erwarten lassen. Dieser Anreiz könnte ein Hoffnungsschimmer für den dringend benötigten Wohnungsneubau in Berlin sein.