Zwischen Begünstigung und Rechtsunsicherheit

Die Praxis der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Wohnungsunternehmen könnte vor einer Wende stehen.

Bei der unentgeltlichen Übertragung großer Immobilienvermögen auf die nächste Generation steht die Erbschaft- und Schenkungsteuer im Mittelpunkt. Gerade bei Wohnungsunternehmen stellt sich dabei eine zentrale Frage: Kann das Vermögen steuerlich begünstigt übertragen werden, oder handelt es sich um nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen?

Vermietete Immobilien sind steuerlich in der Regel nicht begünstigt. Sie zählen zum sogenannten Verwaltungsvermögen und können nicht steuerfrei übertragen werden. Wie hoch die Belastung ohne steuerliche Begünstigung ausfallen kann, zeigt ein einfaches Beispiel: Bei der Übertragung eines Wohnungsunternehmens (beispielsweise Wohnanlagen für Dienstwohnungen oder Seniorenwohnungen) in Höhe von 45 Millionen Euro an den Neffen (Steuerklasse 2) beträgt die Erbschaftsteuer 43 Prozent. Dies entspricht einer Steuerlast von rund 19 Millionen Euro.

Anders kann die Beurteilung bei großen Wohnungsunternehmen sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ihr Vermögen steuerlich wie begünstigtes Betriebsvermögen behandelt werden. Dies kommt dann in Betracht, wenn das Unternehmen als Wohnungsunternehmen tätig ist und die Vermietung eigener Wohnungen den Schwerpunkt der Tätigkeit bildet.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung liegt ein solcher wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb regelmäßig vor, wenn das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält. Diese Größenordnung gilt in der Praxis bislang als ein praktikables Indiz dafür, dass die Tätigkeit über eine bloße Vermögensverwaltung hinausgeht.

Dieser Sichtweise ist der Bundesfinanzhof jedoch bereits im Jahr 2017 entgegengetreten. Nach Auffassung des Gerichts reicht die bloße Anzahl vermieteter Wohnungen für sich genommen nicht aus, um anzunehmen, dass es sich um ein begünstigtes Wohnungsunternehmen handelt. Maßgeblich sei vielmehr, ob das Wohnungsunternehmen zusätzliche Sonderleistungen erbringt, die über eine normale Vermietung hinausgehen und einen bestimmten Geschäftsbetrieb erforderlich machen. Als Beispiele für solche Zusatzleistungen nennt die Rechtsprechung die vereinbarungsgemäße Ausstattung der Räume, die Reinigung vermieteter Wohnungen, einen Bettwäsche- und Handtuchservice oder die Bereitstellung eines Aufenthaltsraums mit bestimmter Ausstattung. Auf die Anzahl der vermieteten Wohnungen allein kommt es danach nicht an.

Die Finanzverwaltung wendet die Grundsätze dieses Urteils im Rahmen eines sogenannten Nichtanwendungserlasses auf weitere vergleichbare Fälle nicht an, sondern hält an der rein quantitativen Betrachtung für die Ermittlung des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs von Wohnungsunternehmen fest.

Im eingangs genannten Beispielsfall würde die steuerliche Begünstigung nach Auffassung der Finanzverwaltung nur dann greifen, wenn der Immobilienbestand tatsächlich mehr als 300 Wohnungen umfasst. Liegt der Bestand darunter, käme eine Begünstigung allenfalls dann in Betracht, wenn die von der Rechtsprechung entwickelten qualitativen Kriterien erfüllt sind. Diese Divergenz zwischen höchstrichterlicher Rechtsprechung und Verwaltungspraxis sorgt seit Jahren für Unsicherheit. Ein aktueller Vorstoß der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Abschaffung der Steuerbegünstigung für große Wohnungsbestände im Rahmen der Erbschaftsteuer ist im März im Finanzausschuss des Deutschen Bundestags gescheitert. Damit bleibt die steuerliche Begünstigung nach den Grundsätzen der Finanzverwaltung durch die 300-Wohneinheiten-Regelung vorerst bestehen. 

Die Diskussion im Finanzausschuss hat zugleich aber gezeigt, dass es auch innerhalb der Regierungsparteien unterschiedliche Sichtweisen auf die Privilegierung von Betriebsvermögen im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht gibt. So betonte die SPD-Fraktion, dass eine grundlegende Reform erforderlich sei, um sowohl private Vermögen als auch Privilegien für große Betriebsvermögen neu zu justieren.

Für Ende dieses Jahres ist zudem ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts zu der Frage zu erwarten, ob die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Begünstigungen beim Übergang betrieblichen Vermögens mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Dieses Urteil könnte den Gesetzgeber zu Korrekturen am Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz und damit auch zu einer klaren Positionierung in der hier aufgeworfenen Frage veranlassen.
Bei der Nachfolgeplanung kommt es darauf an, mögliche Risiken, Gestaltungsspielräume und künftige Entwicklungen rechtzeitig in den Blick zu nehmen. Insbesondere im Rahmen vermögensrechtlicher Nachfolgeplanung mit Bezug zu größeren Wohnungsbeständen sollte daher frühzeitig steuerrechtliche Expertise hinzugezogen werden.