Siemensstadt 2.0

Das Unternehmen Siemens errichtet in Spandau ein völlig neues Stadtquartier. Das Projekt kann ein Quantensprung für Investoren, den Berliner Immobilienmarkt und die urbane Entwicklung werden. Macht die groß dimensionierte Public-private-Partnership Schule?

Wer durch die heutige Siemensstadt in Berlin Spandau läuft, erblickt nüchterne Industriearchitektur, Brachen, Parkplätze – und betörende Zukunftsbilder auf Bauzaunbannern. Hinter den Visualisierungen steckt eines der ambitioniertesten Stadtentwicklungsprojekte der Republik: Auf rund 76 Hektar soll mit „Siemensstadt Square“ bis in die 2030er-Jahre ein Quartier entstehen, das Arbeiten und Wohnen, Forschung und Produktion vereint. Für Siemens ist es der Versuch, den traditionsreichen Standort in ein ökonomisch tragfähiges Zukunftsmodell zu überführen – für Berlin ein Testfall, wieweit privat initiierte Quartiersentwicklung den Westen der Stadt tatsächlich voranbringen kann.

Die Dimension ist beachtlich. Nach dem in der Senatssitzung am 31. März dieses Jahres beschlossenen aktualisierten Rahmenplan sind 3.750 Wohnungen vorgesehen, deutlich mehr als die ursprünglich geplanten 2.000. Insgesamt sollen künftig 40.000 Menschen in dem Quartier leben und arbeiten, auf zeitgemäßen Büroflächen, in Labors, umgeben von Bildungs- und Freizeitangeboten. Christian Gaebler, Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, sagt: „Der überarbeitete Rahmenplan reagiert auf die veränderten Rahmenbedingungen und sichert eine integrierte Entwicklung für einen ebenso historischen wie prominenten Ort in Berlin. Wohnen, Arbeiten, Bildung rücken eng zusammen und schaffen so ein lebenswertes Zuhause in Berlin.“ 

Das gesamte Investitionsvolumen wird auf rund 4,5 Milliarden Euro beziffert, davon entfallen etwa 750 Millionen Euro direkt auf Siemens. Herzstück der Erschließung ist ein neuer S-Bahnhof Siemensstadt, der Ende 2029 in Betrieb gehen soll – ein entscheidender Baustein, um das Areal über den öffentlichen Nahverkehr mit ganz Berlin zu verbinden. Für Investorinnen und Investoren stellt sich nicht mehr die Frage, ob dieses Projekt relevant ist – sondern nur noch, auf welche Weise und in welchen Dimensionen. Die ursprüngliche Idee eines stark bürolastigen Innovationscampus ist in den vergangenen Jahren deutlich relativiert worden, nicht zuletzt weil bei klassischen Büroflächen die Nachfrage in Zeiten von Homeoffice, Flächenkonsolidierungen und restriktiverer Finanzierung spürbar gesunken ist. Für Kapitalgeber ist das ein Signal, dass hier ein gemischtes Stadtquartier entsteht, in dem die Rendite aus einem vielfältigen Nutzungsmix kommen soll.

Gleichzeitig wirkt Siemensstadt Square bereits heute als Erwartungsanker im Berliner Westen. Immobilienportale weisen für die existierende Siemensstadt aktuell Wohnungspreise von grob 3.400 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter aus – je nach Quelle, Lage und Stichtag. Ein groß angelegtes Neubauquartier wird mittelfristig Einfluss auf Preisvorstellungen von Eigentümern, Projektentwicklern und potenziellen Käufern im Umfeld haben. Die spannende Frage ist dabei weniger, ob die Preise steigen, sondern welche Klientel das Quartier anziehen wird.

Und das Projekt nimmt Form an: Im östlichen Bereich des Areals beginnen bald die Arbeiten für „Siemensstadt Square Modul C1.1“. Bei den ersten Bauten handelt es sich zum einen um ein Atriumgebäude in Holzhybridbauweise mit 16.000 Quadratmetern, den neuen Firmensitz der Siemens AG. Im zweiten Gebäude, dem 60 Meter hohen Siemensturm mit 27.000 Quadratmeter Bruttogesamtfläche, entsteht ein System flexibler Büroflächen für Siemens und Partner. Beide Bauten sollen 2027 bezugsfertig sein. Ihre Planung lag beim Architekturbüro Aukett + Heese, das im Mai mit seinem Konzept beim Wettbewerb BIM Champions einen ersten Preis gewann. 

Stadtentwicklungspolitisch ist Siemensstadt Square ein Labor. 
Das Projekt soll dichte, urbane Strukturen mit Grünflächen, Mobilitätsknotenpunkten und digitaler Infrastruktur verbinden – so jedenfalls die Leitbilder in den Konzepten. Kritische Initiativen weisen allerdings seit Jahren auf wunde Punkte hin: Die S-Bahn-Anbindung ist zwar geplant, aber noch nicht in Betrieb; Kitas, Schulen und soziale Einrichtungen müssen erst geschaffen, die Auswirkungen auf bestehende Strukturen in Spandau sorgfältig beobachtet werden. Der eigentliche Belastungstest kommt also nicht mit dem Spatenstich, sondern mit dem Einzug und den ersten Jahren – wenn sich erweist, ob der neue Stadtteil als ein lebendiger Teil Berlins funktioniert oder eine abgekapselte Campuswelt bleibt. 

Ein besonderes Augenmerk liegt bei Siemensstadt Square auf den Public-private-Partnerships (PPP). Anders als klassische, rein öffentliche Quartiersentwicklungen basiert dieses Projekt auf einer engen Verzahnung von Unternehmensinteressen und städtischer Planung. Das soll für Geschwindigkeit sorgen, Kapital mobilisieren und die Chance auf experimentelle Nutzungsformen erhöhen. Gleichzeitig verschiebt es Macht- und Verantwortungsbalancen: Wer setzt wirklich die Prioritäten? Wie verbindlich sind Ziele wie bezahlbares Wohnen, soziale Mischung oder Klimaschutz, wenn wirtschaftliche Zwänge drücken? Erfahrungen mit PPPs in Deutschland zeigen, dass Transparenz, langfristige Governance-Regeln und eine belastbare Risikoallokation entscheidend sind, um spätere Konflikte und versteckte Kosten für die öffentliche Hand zu vermeiden.

Ein Blick auf andere Berliner Projekte hilft, den Maßstab zu justieren. Das Haus der Statistik in Berlin-Mitte gilt vielen Stadtplanern als Gegenmodell zu PPPs. Dort wurde ein leerstehender DDR-Bau im Rahmen eines breit angelegten, kooperativen Verfahrens zu einem gemischt genutzten Quartier mit starkem öffentlichen Steuerungsanspruch entwickelt. Zahlreiche Akteure aus Verwaltung, Zivilgesellschaft und Kultur waren von Beginn an eingebunden, Nutzungen wurden in einem iterativen Prozess definiert.

Auch das Neubauprojekt der Heinrich-Böll-Stiftung, ebenfalls in Mitte, wird häufig als gelungenes Beispiel für eine Kooperation zwischen öffentlicher Hand und privaten Partnern genannt. Im Vergleich dazu muss Siemensstadt Square den Beweis noch erbringen, dass es nicht nur architektonisch, sondern auch in Fragen der Mitbestimmung und Gemeinwohlorientierung mithalten kann.

Für Anleger, die auf Stadtentwicklung als Anlageklasse blicken, ist Siemensstadt damit ein Lehrstück. Einerseits lockt die Aussicht, sich früh in ein groß dimensioniertes, langfristig angelegtes Quartier mit prominenter Ankermarke einzukaufen – sei es direkt über Projektentwicklungen, Fondsvehikel oder später über Bestandsinvestments. Andererseits liegen die Risiken offen zutage: hohe Abhängigkeit von Verkehrsinfrastrukturprojekten, konjunkturabhängige Nachfrage bei Gewerbeflächen, politische Einflussmöglichkeiten und die Unwägbarkeit, wohin sich Wohnraumpolitik und Regulatorik in Berlin entwickeln. Wer hier investiert, spekuliert nicht nur auf Mieten, sondern auch auf Governance-Qualität.

Für die Berliner Politik ist Siemensstadt Square wiederum eine Probe darauf, wie man mit großen privaten Akteuren kooperiert, ohne sich abhängig zu machen. Der jüngste Schritt, mehr Wohnungen und weniger Büros zuzulassen, zeigt, dass der Senat bereit ist, marktbezogen nachzusteuern – aber auch, dass Planungsziele nicht statisch sind. Die Kunst wird darin liegen, Flexibilität zu zeigen, ohne Kernziele preiszugeben: bezahlbaren Wohnraum zu sichern, öffentliche Räume nicht zu privatisieren, Klimaziele ernst zu nehmen und die Verkehrsanbindung tatsächlich zu realisieren – auch wenn die Haushaltslage enger wird.

Unbestritten ist Siemensstadt Square mehr als ein weiteres Immobilienprojekt. Es bündelt die zentralen Fragen urbaner Entwicklung im 21. Jahrhundert: Wie viel Einfluss gewähren Städte großen Unternehmen bei der Formung ganzer Quartiere? Wie lassen sich private Investitionskraft und öffentliche Steuerungsansprüche so verbinden, dass aus attraktiven Visualisierungen wirklich lebenswerte, sozial gemischte Stadträume entstehen? Und welche Lehren aus Projekten wie dem Haus der Statistik oder kooperativen Bauvorhaben in anderen Städten werden umgesetzt? Die Antwort darauf wird entscheiden, ob Siemensstadt Square später als warnendes Beispiel dafür gilt, wie hoch die Fallhöhe ist, wenn Politik und Kapital gemeinsam Stadt spielen – oder als Vorbild für eine neue Generation von PPP-Stadtquartieren.

Text: Anke Bracht
Fotos: © AUKETT + HEESE
Datum: Juni 2026